Trois plateformes, vingt projets, des échéances qui glissent : au bout de quelques mois, le tableau de bord de chaque plateforme ne suffit plus. Chacune ne montre que ses projets, rarement les retards en clair, presque jamais le rendement réellement obtenu. Voici ce qu'il faut suivre pour chaque projet, comment le calculer, et les erreurs les plus fréquentes.
1. Le statut réel de chaque projet
Un projet est remboursé quand tout le capital est revenu. Avant cela, il est dans les temps tant que l'échéance du contrat n'est pas passée, puis en retard. Deux faits changent la lecture :
- une prolongation annoncée par la plateforme déplace l'échéance : notez la nouvelle date et le jour de l'annonce, pour repérer les prolongations répétées ;
- une procédure collective (sauvegarde, redressement, liquidation) sur la société du projet est publiée au BODACC, souvent avant que la plateforme n'en parle. Voir lire une annonce BODACC.
Erreur fréquente : recopier le statut affiché par la plateforme. « En cours » peut cacher une échéance dépassée depuis des mois.
2. Le capital restant dû
Montant investi moins le capital déjà remboursé. C'est la somme réellement exposée aujourd'hui, projet par projet et au total. Ce n'est pas une « valeur de marché » : ces titres ne se revendent presque jamais, et un projet en difficulté n'est pas une perte tant qu'aucune décision ne l'a constatée.
3. Les intérêts reçus, face au contrat
Les intérêts prévus se calculent en intérêts simples : montant × taux × durée prévue. Pour 1 000 € à 10 % du 1er janvier 2025 au 1er janvier 2027, cela fait 200,00 €.
Comparez ce montant aux intérêts reçus une fois le projet remboursé. Avant, l'écart ne veut rien dire : certains contrats versent tout à la fin, d'autres chaque trimestre. Un projet remboursé en avance donne normalement moins d'intérêts que prévu.
4. La durée prévue et la durée réelle
Durée prévue : de la souscription à l'échéance du contrat. Durée réelle : de la souscription au dernier remboursement du capital. Sur un projet en retard, notez la durée prévue et les mois de prolongation séparément : c'est la seule façon de voir, plus tard, quelles plateformes tiennent leurs échéances.
5. Le rendement réel
Le taux annoncé n'est pas ce que vous gagnez. Le rendement réel se calcule avec le TRI (XIRR) sur les sommes reçues et leurs dates. Le même projet à 10 % sur 24 mois rapporte 9,54 % par an s'il est remboursé à l'heure avec les intérêts à la fin, mais 6,27 % avec un an de retard sans intérêts pendant ce temps. La méthode et la formule du tableur : calculer le rendement réel.
Erreur fréquente : faire la moyenne des rendements de chaque projet. Pour tout un portefeuille, calculez un seul TRI sur tous les flux des projets remboursés.
6. L'exposition par promoteur
Deux projets sur deux plateformes différentes peuvent dépendre du même promoteur, à travers des sociétés distinctes. Le nom des sociétés (émetteur, porteur, garant) figure dans la fiche d'informations clés : voir comprendre la FICI. Additionnez le capital restant dû des projets liés : c'est votre exposition réelle à ce promoteur.
7. La répartition par région et par secteur
Où sont les biens (département, région) et à quoi ils servent (logement, bureaux, commerce, hôtellerie, terrain…). Ces informations sont dans la présentation du projet ; une fois notées, la répartition de votre capital restant dû se lit en un coup d'œil. Un projet dont l'adresse ou le secteur manque se range à part, plutôt que dans une case au hasard.
8. La nature juridique
Obligations, prêt, minibons, actions : elle est écrite dans la fiche d'informations clés et dans le contrat. Elle décide de la façon dont les intérêts et les éventuelles pertes se déclarent. Pour la déclaration, l'imprimé fiscal unique (IFU) envoyé par chaque plateforme fait foi.
Un tableur pour commencer
Une ligne par projet, toutes plateformes confondues, avec ces colonnes :
| Colonne | Obligatoire | Contenu |
|---|---|---|
| Plateforme | oui | Nom de la plateforme. |
| Projet | oui | Nom du projet, comme sur la plateforme. |
| Date de souscription | oui | JJ/MM/AAAA. |
| Montant investi | oui | En euros. |
| Taux annuel | oui | En %, intérêts simples. |
| Échéance | Date de remboursement prévue au contrat (ou la durée). | |
| Échéance prolongée | Si la plateforme a repoussé le remboursement : la nouvelle date. | |
| Durée (mois) | Si l'échéance n'est pas connue. | |
| Intérêts reçus | Total reçu à ce jour (cumul). | |
| Capital remboursé | Total reçu à ce jour (cumul). | |
| Date de remboursement | Si tout le capital est revenu : la date du dernier versement. | |
| Promoteur | Aide à retrouver la société. | |
| Secteur | Logement, résidence gérée, bureaux, commerce, hôtellerie, logistique, terrain, mixte. | |
| Type d'opération | Promotion, marchand de biens, foncière, aménagement. | |
| Statut | Affiché seulement, jamais utilisé. |
Télécharger ce modèle (.xlsx), gratuit et sans compte. Les cumuls (intérêts reçus, capital remboursé) ne disent pas quand chaque versement est arrivé : un rendement calculé à partir d'eux reste approximatif. Pour un rendement exact, gardez aussi une ligne par versement avec sa date.
Le même fichier s'importe tel quel dans le tableau de bord : les colonnes sont reconnues, et un nouvel import n'ajoute que ce qui a changé.